随着放开之后，这是问得最多的两个话题了。站在新的一年的起点，我相信这也是2023年读者最关心的两个话题。

我们今天就把这两个个话题作为新年的开篇。因为是重磅话题，所以有点长，

第一个话题：国内买房。

如果说去美国买房，要按照美国人的思考方式，那么在国内买房子，当然要按照国人的思维方式走。

最上当受骗的什么人？就是反着来的人。带着国内的思路去美国买房，入坑了；反过来，你带着美国的思路在国内买房，还自以为是前瞻，你也入坑了。

这些年被教训多了，入这种坑的人开始下降，但是十多年前很多，犯这类错误的人很多。那时候我记得有一种很流行的观点是说中国是美国的翻版，或者说，美国是中国的未来，中国的城市20年后就是当下的美国。当年流行的来自地产中介的一种宣传语。

以那时候喜欢在郊区开发别墅区，人们形成了一种观点是说未来的国人，会像美国人一样，白天开车去市中心上班，晚上回到郊区的别墅。

这种观点在当年很流行的，那时候的人们以为今天就会是当年想的那样。结果我们都清楚。完全不是。

说到底。和房子没有关系，和什么有关系？和地段有关系。

当年的郊区如果发展起来了，无论是别墅还是公寓，今天都涨了，可是如果没有发展起来，相比于这十多年二十年其他品种而言，涨幅就少的可怜。

所以后来很多国人总结了一个经验，别墅是个坑。

其实不对的，确切地说，地段是个坑。当年有很多别墅为了拿地方便，是盖在那种发展不起来的地块上的，比如周围有个山包包，或者反正地质有问题，这地方就根本不可能开发出密集的商业区。

这种地方盖别墅，你可想而知，将来的配套都起不来。所以说穿了不是别墅是坑，是地段是坑。

当年的人为什么会入这个坑，说到底，还是受了美式的影响。那时候的人其实想不到物流，快递的最后一公里，想不到外卖点菜。他们还想象不出这些商业形式，你站在十五年前的视角下看，确实会产生错觉。因为你会发现国人的汽车保有量也在上升，因为那时候的地铁还不够密集，因为那时候外卖点餐还没有普及，那时候综合体都没兴起。人们确实有可能产生一种错觉，城市不是围绕圆心的几环几环的发展，也不是围绕多个圆心的多中心分布式发展，而是那种一个个大社区的美式乡村路线。

说到底。当时的人们对于路线不是很确定。所以他们才会误以为郊区的别墅是来来的方向。但是有一部分人是先知先觉的，这里面有些人往往是日本通兼美国通，就是说他们在当年就意识到我们的城市模型，会更像日本，而不是美国。

我当年读大学的时候，学校里有个老兄，他就是一个对中日美都非常熟悉的人。他是20年前回国的，一回国就在北京三环内，买了很多害房子，此后也是年年买，直到限购。因为当时的房价非常非常低，而且他在美国工作了二十年，收入相对于当时的国人来说非常高。

他对于买房这件事的看法就是地段，我是十多年前和他交流这个话题的。

这位当时大我20岁以上的老兄跟我说。我们的城市的发展方向，是日本那样，而不会是美国那样一个个社区的高散状态。

你要知道，当时电商是不确定的，点外卖的生活方式是不确定的，我们是在一切未知的前提下讨论这个问题。

我当年就问他，为什么笃定我们不会是美国那种大农村的城市路线？

他也是个做了一辈子高科技的人，但是他给我的观点很新颖，他说这事儿并不是从技术路线上来判断，并不是他判断未来会产生各种互联网生态链，各种什么新玩意儿最后把人聚集起来，会产生更高的链接，会产生更高的产值。这套说辞，是今天玩互联网的人给你濯输的，他当时不是那么看。

他说，你要弄清楚中国人和美国人，人的差别。

中国一直都是高度分工的社会，哪怕你回到几百年前都是。而回到几百年前，美国人是牛仔。

美国人很擅长的事情是随个马去打猎，我自己修房子，我自己抵御天灾我自己维护治安，我自己挤牛奶。这是几百年前。

中国人不是的，你去看几百年前，李鸿章访美的时候，他一咳嗽，马上就有人递痰盂，马上就有人递烟袋。

那两个人就像和他长在一起了，就是说彼此都不用语言的。

这实际上构成了一个生态链，李鸿章和那俩人之间就像一个共生体。

他20年前回国的时候观察，国内的小老板，那个年代，很多都是有司机的。在美国，多大的老板通常都是自己开车。

我当时反驳他，十多年前的时候，我说那你现在看，随着60后退场，70后，80后的企业主不也都是自己开车么？

他说不对的，一个生态位的消失不等于生态的消失。生态位只会转移。顶多是从私人雇可机变成共享司机。

你注意我们对话的场景，那时候滴滴还在筹备，我俩并不知道，但是他这句话已经暗示了类似澜滴行业的诞生，你现在回想的话。所谓滴滴其实就像60后企业主雇司机，只不过一个是包月的，一个散卖的。

外卖是同样的道理。从60后开公司，自己雇食堂师傅，最后变成了散卖的，大家共享一个食堂。外卖平台从生态链的视角看，就是食堂的散卖化。

他的预言很准，中国人一直都是生活在集体当中的。你不管这个形式怎么变，名字怎么变，无非猜叫了个味。骨子里的东西没有变过。医师认定了中国人是一个特别依赖集体的生物，那什么最重要？在集体当中的位置最重要，为什么房子看到故宫，看到黄浦江很重要，因为那是著名景点么？

那黄果树瀑布也是著名景点，为什么看到黄果树瀑布的房子卖不过看到故宫的房子呢？说明不是景点，而是位置，在集体当中的位置。

你家阳台能够看到故宫，能够看到黄浦江，是一种集体位置的体现。

这个集体位置意味着大量的配套资源，这是我们的房子的最大的价值，这是第一要素。我当年请教的时候，问的是房子的类型，则紧，排屋，多层，小高层，高层，容积率，得房卒，我的视角在当初还是这个维度的。而这个老兄告诉我的是那些不是第一要素，不同的品种他都买过，无论别墅还是高层。但那不是重点，地段是重点。

这个地段的本质就是你在集体中的位置，这是重点。至于这个地段正好盖了个高层，他就买了个高层，正好盖了个别墅，他就买了个别熙。

因为二十年前他是美国回来的，相对于当时的国人收入，相对于当时的房价，他根本不差钱。

正因为不差钱，他反而抓住了问题的实质。在国内买房就是在买你在集体当中的位置。你买的这个位置越好，它未来的升值潜力就越好，剩下的那些不是不要考虑，那是第二要重。

你第一要素抓牢了，确保了你80%的利润，你第二要素抓牢了，只能确保你20%的利润，哪个是大头，熟轻熟重？

我觉得这个思路给我的印象非常深刻。他其实就做给我三句。

第一句是中国人几千年了，始终是个集体社会，你不能以美国的视角来判断。

第二句是中美买房都看重地段，可是彼此对地段的理解是不同的。

这就是为啥美国的房子涨起来是慢慢涨的，因为他们的地段是随着富人的迁移自然形成的。而我们的地段是来自人工规划的，受到预期的影响远大于事实，所以过去一直是横盘急涨横盘急涨的。

你现在明白为哈我让你去美国可以先租房了？你不用急的，他们的房价上涨是缓慢自然的过程，你了解清楚了再下单不耽误事儿。反过来。我们的楼盘是非常受规划以及金融周阴影响的。说穿了有点像买股票，你买对了时间什么都对，买错了时间难受好几年。而这个对错，时间上的对错，位置上的对错，早已不是十多年前闭眼买的阶段了，我去年聊过，聊过很多很多次了，你要参考的指标太多太多了。每个城市，每个板块，甚至具体到每个楼盘，都不一样了。

第三句是我们所谓的买地段实际上是买你在集停当中的位置。在集体社会当中，最重要的资源是位置。

这个价值观源于我们是一个高度分工的社会体结构，位置更大的影响了你获取的资源。你非常的依赖于大量的人给你提供服务，无非古代是独享的，是包月的，现代社会是散卖的，是零售的。

支付内务府属包月的一群人服务一个人，现代城市鼎散卖的一群人服务一群人，而美国也从来没变过，你看着他们不做牛仔了实际上还是牛仔。只不过以前是去农场挤牛奶，现在是开车去市中心上班，晚上回家还是自己烧饭，家庭聚会那套。

很多时候，你把人看透了，把文化属性看透了，事儿自然就看透了。

第二个话题，2023年内外的经济形势展望。这个话题下有两个主题，我们要先从根子上聊起。当然，下面的一切都是基于病毒存在的假设，如果病毒忽然消失了，那么对人类的整体影响，也会有所不同。

第一个主题，美国的货币政策对美国的影响，对全球的影响。

回顾下去年说过的话，去年1月份，也就是12个月之前，咱们就说过。大家可以去看看《提前开放了，聊聊疫情之下的经济》这篇文章，美国的通胀从根源上讲，是供应链紊乱引起，而供应链紊乱，源自疫情的影响。

这个道理非常简单，我们多次打过比方。比如10个人一组，有一个人发烧了，请假一周，前后掉链子两周，那么剩下的9个人，是没有办法发挥9成的效果的。

因为现代社会是一个紧密结合的工作体系，你经常会发现你的工作是催上家，催下家。大家不请假的情况下尚且这样，如果有人请假，他的DELAY，很可能带来连锁反应，导致金短DELAY.

你把这个模型放大，如果一个行业里面始终有10%左右的人会此起彼伏的发烧，请假，那么剩下9成的人，能发挥五六成的效率就顶天了。9成的人在做事，发挥6成的效率，但是10成的人要吃饭， 焉得不通胀？

所以在这种情况下，美联储加息，已经加息了一年了，有没有效？有效。有没有用？无用。为什么说有效？

当你加息的时候，实际上提高了什么？提高了实体运营的成本。

我问你，作为一个投资人，开厂每年要冒险，也许年化收益率6%，现在存银行，无风险利息都有5%，你还愿不愿意开厂？你不愿意开厂，你就不愿意雇人，你不愿意雇人，人没有了工作，什么会下降？消费欲望会下降。

这就是去年年初高盛说的那句讽刺美联储的话，他说没有了工作就不会买东西，不买东西通胀自解。

所以我说加息有效，加息肯定是能够抑制通胀的。

但是无用，因为只要疫情的影响还在，9成的人做事，发挥6成的效率，10成的人要吃饭这件事就没法改变。

那么与2022年相比，2023年最大的特点是什么？

是其他发达国家也得跟上这个步伐，比如欧洲。也得加息，包括日本，也要跟随美联储加息。

原因很简单，还是通胀，就像我们前面说的，虽然无用，但是有效。

那么这是外部环境，2023年外部环境下最重要的一件事。

这件事对我们内部的影响是什么？很简单，两个维度。

第一个维度是对出口的影响，我们2022年10月份看到出口的数据下降得很厉害，这就是受到外部环境的影响。

那么如果2023年，整个外部市场持续维持高利息的状态，那么我们相当于全年都要面对2022 年10月份之后的来自外部市场需求缩小的压力。

第二个维度是对放水的制约。

你想一想，为什么美国加意，欧洲日本就得跟？因为全世界的金融水管，本质上是连在一起的。

如果美国不断地加息，欧洲日本不跟，他们的货币就会相当于美元贬值，这会带来其他问题。比如他们国家的资本会考虑结束掉在本国的生意，跑去美国吃利息。

那么选择跟，结果很清楚，就是我前面说的，当无风险的利息比较高的时候，就会抑制投资行为。

作为商人发现躺着吃利息很安稳，他为什么要去冒险做生意呢？何况冒险做生意不一定能卖得出去的情况下。

除了这两个维度，还有一个参考。我此前讲过，我们的劳动密集型行业是很发达的，而且你注意，这里面不都是年轻人，有很多比如建筑行业，是中年人占主体。

如果这些人一波波的发烧请假，就会造成供应钮的紊乱，就像我前面描述过美国经历的那些。拉平时间轴来看，只有9成的人开工，只能维持6成的效率。这对生产率是一种直接影响。前段时间我说过，咱们一定要找到破局的办法。否则这将成为困扰我们2023年很辣手的问题，

第二个主题，消费。一个经济体，想要挣钱无非三条腿。要么你挣洋人的钱，前面说了，2023年外部市场需求最怕大不如前。

要么你挣资本市场的钱，前面也说了，加意的大环境下，资本的活跃度是不高的，他有安稳的利息吃，就没有动力去支持大家热火朝天的万众创业。

所以像201几年那会儿随便拿张没写完的PPT就能融资，就能第一次创业的场景，很显然在2023年，是很难发生的。两个要么指不上，那就只有第三个要么，要么怎么样？要么你挣本国市场的钱。

本国市场的消费者分三类，穷人，中产，富人。穷人的钱好不好挣？

假如没有外部力量干预的情况下，穷人的钱不好挣。

原因很简单，前面说过，如果有一轮轮的发烧不断的干扰，9成的人开工，只能发挥6成的效率，这就决定了你老板只能挣到以往6成的钱。你老板如果只能挣到以往6成的钱，他能不能维持盈利都未知，他怎么给你钱呢？而且更重要的是，作为穷人，特点是什么？特点是钱对他的边际效应很大。

啥叫穷人？没有积蓄就叫穷人，月光就叫穷人，寅吃卯粮就叫穷人。

为什么穷人怕病呢？因为穷人的资金面很紧张，不生病也都紧巴巴的，一旦生病，他的健康状况还没睡，财务状况先睡了。一方面是资方投资意愿不高，一方面是工厂主受到生产率的压制。一方面是对生病的担忧。在没有干扰的情况下，穷人的消费意愿是不会高的。

但是这个干扰，是有可能在2023年出现的，也就是以国家的力量，或者为穷人因病毒导致的看病成者并发症兜底：或者以基建的形式为穷人提供更多的就业岗位。

说白了就是以工代服。这么做会不会提升穷人在2023年的消费意愿？有可能。要看具体的措施和效果。第二类消费者是中产。

中产和穷人相比，无非多了些资产收入，说自了就是他手里有房。他觉得自己即使暂时工作上不顺，也能扛几年。

但是中产的消费是非常依赖预期的，只有他觉得自己未来会升职加薪，或者自己的房产会增值，才敢于放开手脚。

升职加薪我前面说了，其实是受到资本市场影响的。

什么本科刚毕业年薪10万起，三年内做到年薪多少，什么楼道里充满了要上市之后金钱的声音，这些其实都依赖于什么？依赖于资本市场的话跃。说穿了，依赖于风险情绪。

你不要以为计算机系毕业的，金融专业毕业的比土木工程的有什么优秀，有什么牛，没有的。

很多的码农，无非是把人家的代码修修改改；很多的金融人士无非是把PPT这里调程一点，那里改个字号。我没有贬损谁的意思，但在业内里的人都知道，这是事实。

所以说白了，如果资本市场不活跃，对大多数中产白领来说，开职加群？门都没有。那么就只能指望房产升值？

房产这东西，长期看人口，短期看金融，人口就是出生率，大家都懂，短期看金融，说白了就是看融资成本。

这个话题我们前面说过，为什么欧洲日本不得不跟着加意？抬高融资成本？因为汇率。所以，2023年招望金融保交楼是指望得上的，指望有个不错的房贷利率让刚需买房结婚，让置换群体改善，都可能有不错的利率环境和上车选择机会。

但是你指望说自己的房产大幅度升值，甚至拉动你的消费。那除非大的市场面能出现质变。比如美联储不加息了，甚至大减息，连带金球都做出类似操作。

那么最后能指望的就是富人。富人说实话，前段时间有点，那啥。所以你看到了，很多富人都退了。开始享受生活。

前几年，互联网上流行把富人和这个杆子那个杆子联系在一起的时候，我就说，这事儿没有你想的那么容易。

你想征收一个人的钱，是很复杂的。因为他可以改变自己的国籍，或者，他可以在某些特殊的小岛上注册一个公司，然后用这个公司去控股自己的公司。

他甚至还可以让离案信托来控制自己在别的岛上注册的公司，然后把自己指定成信托的爱益人。

这里面的操作非常复杂，到最后你就会发现，大家都知道他很有钱，可是从法律的角度，他兜里一毛钱都没有。

那你怎么办呢？这在全世界都是普遍性的问题。美国在这个问题是比你头疼多了。所以那些年，我就跟读者讲，你的诉求我听懂了。可是你的诉求要落地，需要全球只剩一个国家。

如果全球只有一个国家，那你的想法是可以落地的。否则，就是上面这一堆问题。哪怕世界警察美国自己都解决不了这种问题。我分析这些并不是告诉你不能做什么，而是告诉你要努力地去做什么。

就像红楼梦里王熙凤对刘姥姥诉苦，小有小的难，大也有大的难，你觉得你身为年轻人，考公难，考研难，我工作难，买房难，这也难那也难。

其实作为一个经济体，同样很错，想挣谁的钱都不容易，那怎么办？很简单，就像我曾经说过的一句话。我说，容易做的事情，凭什么轮到你做？那么同样，容易赚的钱，凭什么轮到我们赚？知道不容易，仍然做到，这是我们的本事，就像任正非说的那句话，除了胜利，我们别无出路...